Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanunu’nda iki ayrı gelir türünde düzenlemeye yer verilmiştir. Bunlardan ilki “ticari kazanç”, diğeri ise “diğer kazanç ve iratlar” hükümlerinde yeralan düzenlemedir.
Gayrimenkul alım satım işlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç “değer artışı kazancı” hükümlerine göre tespit edilir.
Gerçek kişiler tarafından bedel karşılığı edinilen gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde,elde edilen değer artışı kazancı gelir vergisine tabidir. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır.
Gayrimenkulün elden çıkarılması halinde, Değer artış kazancının hesaplanmasında iktisap tarihi olarak hangi tarihin esas alınacağına ilişkin ayrıntılı açıklamalar 76 No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde belirtilmiştir.
Mal ve haklar ivazsız olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir.
Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca aynı zamanda ”safi değer artışı kazancı” denilmektedir
Değer artışı kazancında,oluşan safi kazanç ,elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarlarla (Eşya mal vb.gibi) sağlanan ve para ile temsil edilebilen hertürlü menfaatletin tutarından ;
elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli (endekslenmiş),
elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcı üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçların,
düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.
Yine,Safi değer artış kazancı hesaplanırken mal ve hakların eden çıkarılmasında iktisap bedelinin elden çıkarılan mal ve hakların elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK tarafından belirlenen (Yİ-ÜFE) Artış oranında arttıralarak tespit edileceği (endeksleme) yapılacağını, endeksleme yapılabilmesi için artış oranın %10 veya üzerinde olması gerektiğine dair hükümler Gelir vergisi kanunun 81.nci maddesi son fıkrasında yer almaktadır.
Dolayısıyla elden çıkarılan gayrimenkulun ” safi değer artışı kazancı”hesaplanırken endekslenmiş maliyet bedeli kavramı önem arzetmektedir.
SAFİ DEĞER ARTIŞI BEDELİ HESAPLANIRKEN DİKKATE ALINAN UNSURLAR VE HESAPLAMA YÖNTEMİ.
- Gayrımenkülün alış bedeli.
- Gayrımenkülun satış bedeli.
- Gayrımenkulun endekslenmiş maliyet bedeli ( Gayrımenkulün satış bedeli x Satın alındğı ay Yİ-ÜFE endeks değeri / Satıldığı yılın ssatış tarihinden bir önceki ayın Yİ-ÜFE endeks değeri )
- Safi değer artış kazancı ( gayrimenkulün satış bedeli- gayrimenkulün endekslenmiş mailiyet bedeli)
- Vergiden istina tutar (Her yıl yeniden tespit edilerek yayınlanır)
- Vergiye tabii gelir matrahı
- Hesaplanan gelir vergi (artan oranlı tarifeye sahiptir)
- Damga vergisi
Mal ve hakların elden çıkarılması karşılığında sağlanan ve istisna rakamlarını aşan kazançların (yasal İstisnalar dışında kalanların) beyan edilmesi gerekmektedir.
Gayrimenkulleri beş yıldan önce elden çıkarılması sonucu, gerçekleştiği yıl içinde doğan değer artış kazançları Bir sonrakı yılın Mart ayında yıllık gelir beyannamesi ile beyan edilip, beyan edildiği yılın Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.
Gelir idaresi başkanlığı Değer artışı kazancı hesaplama Mödülü ile meydana çıkabilcek değer artış kazancına ait vergi tutarını hesaplamak için gelir idaresi başkanlığının aşağıdaki linkteki mödülünü kullanabilrisiniz.
https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan/artisHesapla.html
(ilgili kurumca,Bu test mödülü bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki bir bağlayıcılığı yoktur.)
DEĞER ARTIŞ KAZANCININ İSTİSNALARI
Bağış ve miras yoluyla edinilmiş gayrimenkuller , herhangi bir süre sınırı olmaksızın değer artış kazancına ilşkin vergilendirmeye tabi değildir.
*Kaynakça (Gelir İdaresi Başkanlığı diğer kazanç ve iratların vergilendirilmesi rehberi 2021)
detaylı bilgi için linki : https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan/pdflink.html
